全國代理記賬老字號，專業提供代理記賬、資質代辦、財務代理及財務外包服務
微信關注
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產生的增值額征收的稅種，其核心在于計算“增值額”。而扣除項目是確定增值額的關鍵因素，直接影響稅負高低。樂財匯為您解析土地增值稅的合法扣除項目及實操要點，助力企業合理節稅。
一、扣除項目范圍
根據《土地增值稅暫行條例》，合法扣除項目包括以下五類：
取得土地使用權支付的金額
包含土地出讓金、土地征用費、契稅等直接費用；
若通過轉讓方式取得土地，可扣除原土地使用權人已支付的金額及相關稅費。
房地產開發成本
土地征用及拆遷補償費（如安置費、青苗補償）；
前期工程費（規劃、勘探、設計費）；
建筑安裝工程費（施工、材料、設備支出）；
基礎設施費（道路、綠化、水電工程）；
公共配套設施費（學校、醫院等）；
開發間接費用（工程監理、項目管理支出）。
房地產開發費用
指與開發項目相關的銷售費用、管理費用、財務費用；
若不能按實際發生額計算，可按照“取得土地使用權成本+開發成本”的10%以內比例扣除。
與轉讓房地產相關的稅金
包含城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅（僅限房地產開發企業）。
注意：增值稅不得作為扣除項目。
加計扣除
房地產開發企業可額外加扣“（土地使用權成本+開發成本）×20%”。
二、扣除憑證要求
所有扣除項目需提供合法有效憑證，否則不得扣除：
發票：建筑安裝、材料采購等需提供增值稅發票；
合同與支付證明：土地出讓合同、拆遷補償協議及銀行轉賬記錄；
政府文件：土地征用批文、規劃許可證等。
三、常見爭議與風險提示
成本分攤爭議
若同一地塊分期開發或含多業態項目（如住宅+商業），需按合理比例（如建筑面積）分攤成本。
案例：某項目總開發成本1億元，住宅占70%、商業占30%，則住宅部分扣除成本為7000萬元。
虛增成本風險
虛構工程合同、虛開發票等行為將導致補稅、罰款甚至刑事責任；
稅務機關重點核查大額費用（如建筑安裝費）的真實性。
利息扣除限制
金融機構貸款利息需憑證明據實扣除，但最高不超過商業銀行同類同期貸款利率；
非金融機構借款利息不得扣除。
四、樂財匯服務支持
土地增值稅計算復雜，扣除項目審核嚴格，企業可借助專業服務規避風險：
清算申報代辦：精準歸集扣除憑證，確保合法節稅；
成本分攤方案設計：制定稅務機關認可的合理分攤標準；
稅務稽查應對：協助提供證明材料，降低處罰風險。
北京樂財匯企業管理咨詢有限公司
聯系人：王老師
熱線：15911087801
地址：北京市海淀區白家瞳尚品園1號樓
