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土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產生的增值額征收的稅種，其核心在于計算“增值額”。而扣除項目是確定增值額的關鍵因素，直接影響稅負高低。樂財匯為您解析土地增值稅的合法扣除項目及實操要點，助力企業合理節稅。

一、扣除項目范圍
根據《土地增值稅暫行條例》，合法扣除項目包括以下五類：

1. 取得土地使用權支付的金額

   • 包含土地出讓金、土地征用費、契稅等直接費用；

   • 若通過轉讓方式取得土地，可扣除原土地使用權人已支付的金額及相關稅費。

2. 房地產開發成本

   • 土地征用及拆遷補償費（如安置費、青苗補償）；

   • 前期工程費（規劃、勘探、設計費）；

   • 建筑安裝工程費（施工、材料、設備支出）；

   • 基礎設施費（道路、綠化、水電工程）；

   • 公共配套設施費（學校、醫院等）；

   • 開發間接費用（工程監理、項目管理支出）。

3. 房地產開發費用

   • 指與開發項目相關的銷售費用、管理費用、財務費用；

   • 若不能按實際發生額計算，可按照“取得土地使用權成本+開發成本”的10%以內比例扣除。

4. 與轉讓房地產相關的稅金

   • 包含城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅（僅限房地產開發企業）。

   • 注意：增值稅不得作為扣除項目。

5. 加計扣除

   • 房地產開發企業可額外加扣“（土地使用權成本+開發成本）×20%”。

二、扣除憑證要求
所有扣除項目需提供合法有效憑證，否則不得扣除：

• 發票：建筑安裝、材料采購等需提供增值稅發票；

• 合同與支付證明：土地出讓合同、拆遷補償協議及銀行轉賬記錄；

• 政府文件：土地征用批文、規劃許可證等。

三、常見爭議與風險提示

1. 成本分攤爭議

   • 若同一地塊分期開發或含多業態項目（如住宅+商業），需按合理比例（如建筑面積）分攤成本。

   • 案例：某項目總開發成本1億元，住宅占70%、商業占30%，則住宅部分扣除成本為7000萬元。

2. 虛增成本風險

   • 虛構工程合同、虛開發票等行為將導致補稅、罰款甚至刑事責任；

   • 稅務機關重點核查大額費用（如建筑安裝費）的真實性。

3. 利息扣除限制

   • 金融機構貸款利息需憑證明據實扣除，但最高不超過商業銀行同類同期貸款利率；

   • 非金融機構借款利息不得扣除。

四、樂財匯服務支持
土地增值稅計算復雜，扣除項目審核嚴格，企業可借助專業服務規避風險：

• 清算申報代辦：精準歸集扣除憑證，確保合法節稅；

• 成本分攤方案設計：制定稅務機關認可的合理分攤標準；

• 稅務稽查應對：協助提供證明材料，降低處罰風險。